La ley del alquiler está cambiando. Lo que lees aquí es lo vigente en esa fecha. Si las normas nuevas se convalidan o decaen, esta página cambiará con ellas.
Qué está cambiando, a fecha de 12 de octubre de 2026
Hay dos normas nuevas, aprobadas por el Gobierno como reales decretos-leyes:
- El RDL 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Reescribe buena parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): crea un nuevo «arrendamiento de vivienda temporal», limita las garantías adicionales que se pueden pedir, prevé un documento al terminar el contrato y limita durante un tiempo la subida de la renta.
- El RDL 28/2026, que cambia la prórroga del contrato a partir del 15 de noviembre de 2026. Cambia la prórroga tácita y prevé una indemnización al inquilino cuando el propietario no renueva sin una de las causas que admite la ley.
Las dos están pendientes de convalidación. Un real decreto-ley tiene que convalidarse después en el Congreso y, con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente. Si no se convalidan, quedan derogados. Ya pasó con su antecesor, el RDL 26/2026, derogado el 2 de octubre de 2026.
Por eso aquí no te doy cifras que pueden cambiar en unas semanas. Te las doy con tu contrato delante y con la norma vigente ese día.
Cuánto dura el contrato
Aunque firmes por un año, el contrato de alquiler de vivienda se prorroga obligatoriamente hasta 5 años, o 7 si el propietario es una persona jurídica, como una empresa (art. 9 LAU).
Lo que ocurre después es lo que está cambiando. Desde el 15 de noviembre de 2026, si el RDL 28/2026 no decae, cambia la prórroga tácita y el propietario que no renueve tendrá que indemnizar al inquilino, salvo en los casos que la norma exceptúa, como necesitar la vivienda para sí. Además, el RDL 29/2026 permite que algunos inquilinos al corriente de pago pidan una prórroga extraordinaria. Si quieres recuperar tu vivienda o te han dicho que no te renuevan, conviene mirarlo con las fechas exactas.
La renta y su subida
La regla de partida es sencilla: si tu contrato no prevé la actualización de la renta, la renta no se actualiza (art. 18.1 LAU). Si la prevé, la subida tiene un tope ligado al IRAV, el índice oficial para actualizar los alquileres de vivienda. A fecha de 12 de octubre de 2026, el RDL 29/2026 añade un límite temporal a esa subida, pendiente de convalidación.
Y una duda frecuente: según la consulta al Ministerio de Vivienda del 10 de octubre de 2026, no hay zonas tensionadas declaradas en Andalucía (Ley 12/2023, art. 18), así que sus reglas especiales de precio no se aplican hoy en Málaga.
La fianza, en Andalucía
La fianza de un alquiler de vivienda es de una mensualidad (art. 36.1 LAU). Al terminar, si pasa un mes desde la entrega de llaves sin que se devuelva, lo que quede pendiente genera interés legal (art. 36.4 LAU). La ley limita además las garantías adicionales que se pueden pedir.
En Andalucía hay un cambio que poca gente conoce: desde el 24 de enero de 2026, la fianza ya no se deposita en la Junta (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, disposición adicional 6.ª). Las fianzas que ya estaban depositadas, la Junta las devuelve a medida que terminan los contratos, a solicitud del interesado.
A fecha de 12 de octubre de 2026, el RDL 29/2026 prevé también un documento firmado al terminar el contrato: si no se firma, se presume que la vivienda se entregó en buen estado. Si eres propietario y hay desperfectos, déjalos por escrito al recibir las llaves.
Alquiler de temporada
El RDL 29/2026 crea el «arrendamiento de vivienda temporal». A fecha de 12 de octubre de 2026 exige una causa real que se pueda acreditar, y probarla le corresponde al propietario. Además, tiene una duración limitada. Si no hay causa, o se encadenan contratos, el alquiler pasa a tratarse como de vivienda habitual. Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta que venzan.
Si alquilas a turistas, es otro régimen distinto, el de las viviendas de uso turístico, con normas propias en Andalucía y en Málaga capital.
Si el problema es un impago
Eso ya no es una cuestión del contrato, sino de desahucio. Te lo explico en la página de desahucios, incluida la negociación previa que hoy es obligatoria antes de demandar.