Parte de lo que lees aquí, como las reglas para inquilinos vulnerables, depende de esa norma. Si se convalida o decae, esta página cambiará con ella.
Primero, negociar: es obligatorio
Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de presentar una demanda civil como la de desahucio por impago hay que intentar una negociación con la otra parte. La ley lo llama MASC (medios adecuados de solución de controversias) y lo convierte en un requisito para que se admita la demanda (art. 5). Lo mismo vale para la reclamación de las rentas o de la fianza.
Es el paso que más se descuida, y hacerlo mal tiene consecuencias: si no se intenta, o no queda constancia de que se intentó, la demanda no sigue adelante y pierdes tiempo. Por eso lo preparo con cuidado, por escrito y de forma que quede constancia. A veces, además, la negociación funciona: el inquilino paga o acepta irse en una fecha y te ahorras el juicio.
No se exige, en cambio, para recuperar una vivienda ocupada por quien nunca tuvo título, que tiene su propia vía.
Impago: el desahucio más habitual
Si tu inquilino no paga la renta o las cantidades que debe, puedes pedir que se le desahucie y recuperar la vivienda (art. 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). En el mismo procedimiento se pueden reclamar las rentas debidas; si el inquilino ya se ha ido, se reclaman por separado, y una de las vías es el proceso monitorio (arts. 437 y 438 LEC).
En algunos casos el inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo que debe. Es lo que la ley llama enervar el desahucio (art. 22.4 LEC). La ley pone límites a esta posibilidad, y por eso conviene revisar tu caso antes de dar ningún paso.
El «inquiokupa»: un impago, no una ocupación
Se llama «inquiokupa» al inquilino que entró con contrato, dejó de pagar y no se va. La palabra se ha hecho popular, pero legalmente no es un okupa: entró con tu permiso y con un contrato. La vía, por tanto, es el desahucio por impago, con su negociación previa. Confundirlo con una ocupación sin título lleva a elegir un camino equivocado y a perder tiempo.
Precario y fin de plazo
- Precario. Cuando alguien vive en tu casa sin contrato y sin pagar renta, porque en su día se lo permitiste, como un familiar o una expareja, y ahora no quiere irse (art. 250.1.2.º LEC).
- Fin de plazo. Cuando el contrato ha terminado y el inquilino no se va (art. 250.1.1.º LEC). Antes, hay que comprobar que ha terminado de verdad: aunque se firme por menos tiempo, el contrato se prorroga obligatoriamente hasta 5 años, o 7 si el propietario es una persona jurídica (art. 9 LAU), y las reglas de la prórroga están cambiando. Lo explico en la página de alquileres.
Si el inquilino es vulnerable
A fecha de 12 de octubre de 2026, el RDL 29/2026 añade dos reglas, las dos pendientes de convalidación:
- Una nueva forma de parar el desahucio para el inquilino vulnerable: la Administración tiene un plazo para ofrecerle una alternativa o pagar la deuda y, si no lo hace, asume esa deuda (nuevo art. 22.6 LEC).
- La suspensión de los lanzamientos de personas vulnerables que no tienen alternativa de vivienda, con una compensación prevista para el propietario que sea persona física.
Si tu caso puede entrar aquí, lo miramos con la norma vigente ese día, porque puede cambiar en pocas semanas.
Cómo lo llevo yo
Reviso el contrato y la deuda, preparo y envío la negociación previa, y si no hay acuerdo presento la demanda en el juzgado de primera instancia que corresponda y te acompaño hasta que recuperes la vivienda. En cada paso te explico qué viene después. No te prometo plazos que no dependen de mí. Lo que sí te prometo es claridad y los plazos bien contados por nuestra parte.