Antes de firmar, no después
Casi todos los problemas de una compraventa se pueden ver en los papeles antes de pagar la señal: una hipoteca que sigue inscrita, deudas con la comunidad, un recibo del IBI sin pagar o unas arras que no dicen lo que crees. Cuando ya has firmado, el margen es mucho menor.
Por eso trabajo sobre todo en la fase previa:
- Nota simple. Es el resumen del Registro de la Propiedad: quién es el titular y qué cargas tiene inscritas la vivienda.
- Deudas con la comunidad. Se acreditan con el certificado de deudas de la comunidad de propietarios (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH).
- IBI. El último recibo, para saber si está pagado.
Si piensas alquilar la vivienda a turistas, mira antes si puedes. En Málaga capital, el Ayuntamiento suspendió las nuevas viviendas turísticas desde el 23 de agosto de 2025, durante un máximo de 3 años, mientras modifica el plan urbanístico. Y desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio necesita la aprobación previa de 3/5 de los propietarios, que a su vez sumen 3/5 de las cuotas (LPH, arts. 7.3 y 17.12).
Las arras, en pocas palabras
Las arras son la señal que pagas al reservar. Lo que de verdad importa es de qué tipo son. Si son penitenciales (art. 1454 del Código Civil), cualquiera de los dos puede echarse atrás: tú, perdiendo la señal, y el vendedor, devolviéndotela duplicada. Si no se pactan así, quien cumple puede exigir que el otro cumpla el contrato o resolverlo con indemnización de daños (art. 1124 del Código Civil).
El borrador conviene revisarlo antes de firmar. Lo hago en la revisión del contrato de arras, y los pasos completos de la compra los tienes en la guía para comprar una vivienda.
Si compras obra nueva o sobre plano
Cuando compras una vivienda que todavía no está construida, adelantas dinero al promotor. La ley le obliga a garantizar que te lo devuelve, con los intereses legales, si la obra no sale adelante. Esa garantía es un seguro de caución o un aval bancario, y se exige desde que hay licencia (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, disposición adicional 1.ª).
Antes de entregar nada, pide que te enseñen esa garantía y comprueba que cubre lo que vas a pagar. Después de la entrega, la LOE fija además plazos de garantía por defectos de construcción.
Si vendes
Si vendes, el riesgo cambia de lado. Si firmas arras penitenciales y luego te echas atrás, tendrás que devolver la señal duplicada (art. 1454 CC). Y si no son penitenciales, el comprador puede exigirte que cumplas.
Te ayudo a preparar la documentación para que la venta no se retrase (nota simple, certificado de la comunidad, IBI) y reviso el contrato que te proponga el comprador o la agencia antes de que lo firmes.
Si no puedes estar en Málaga
Si vives fuera o no puedes venir a las firmas, puedes comprar o vender mediante un poder notarial a favor de una persona de tu confianza. La revisión de los papeles la hacemos a distancia: me los mandas, los leo y lo hablamos por teléfono.
Impuestos y gastos, sin sorpresas
Al precio de la vivienda hay que sumar los impuestos y los gastos de la compra. En una vivienda de segunda mano pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP); en obra nueva, el IVA. Además están la notaría y el Registro de la Propiedad. Cuánto te toca depende de tu caso: lo calculamos juntos antes de que te comprometas.
Si algo falla después de la entrega
Si aparece un defecto que no se veía y que hace la vivienda impropia para su uso, se puede reclamar al vendedor por vicios ocultos, pero el plazo es corto: 6 meses desde la entrega (arts. 1484 a 1490 del Código Civil). Y si el problema es con las arras, antes de demandar hay que intentar una negociación con la otra parte, porque lo exige la Ley Orgánica 1/2025 (art. 5).