Qué son las arras y por qué importa el tipo
Cuando encuentras la vivienda y el vendedor acepta tu oferta, se firma un contrato de arras: pagas una cantidad como señal y se fijan las condiciones de la compra hasta la escritura. Ese contrato decide algo muy importante: qué pasa si uno de los dos se echa atrás.
- Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil). Cualquiera de los dos puede retirarse. Si te echas atrás tú, pierdes la señal. Si se echa atrás el vendedor, te la devuelve duplicada.
- Si no se pactan como penitenciales, no hay esa salida. Quien cumple puede exigir al otro que cumpla el contrato, o resolverlo y pedir una indemnización por los daños (art. 1124 del Código Civil).
A veces el borrador no deja claro qué tipo de arras son, o mezcla expresiones. Lo primero que miro es eso: que el contrato diga lo que tú crees que dice.
Lo que miro antes de que firmes
Esta es la lista que reviso en cada contrato de arras:
- Quién vende. Que el vendedor sea el titular que aparece en la nota simple del Registro de la Propiedad.
- Cargas. Si la vivienda tiene una hipoteca o un embargo inscritos, y cómo se van a cancelar.
- Deudas. El certificado de deudas con la comunidad de propietarios (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal) y el último recibo del IBI.
- Licencia turística, si la vivienda la tiene o piensas usarla así.
- Tipo de arras, dicho de forma expresa.
- Precio y señal. El precio total, el importe de la señal y que se descuente del precio en la escritura.
- Fecha límite para firmar la escritura y qué pasa si no se cumple.
- Hipoteca. Qué ocurre con la señal si el banco no te concede la financiación.
- Qué incluye la venta: garaje, trastero, muebles.
Si el banco no te da la hipoteca
Es una duda muy frecuente. Si el contrato no prevé qué pasa cuando el banco deniega la financiación y las arras son penitenciales, quedarte sin hipoteca equivale a echarte atrás, y eso puede costarte la señal (art. 1454 CC). La forma de evitarlo es pactarlo antes: que el contrato diga qué ocurre con la señal en ese caso y en qué plazo tienes que acreditarlo.
Si ya lo has firmado y hay un problema
Si el vendedor se echa atrás, si no te devuelven la señal o si aparece una carga que nadie te contó, también puedo ayudarte. Te explico qué dice tu contrato y qué opciones tienes. Antes de ir al juzgado por unas arras hay que intentar una negociación con la otra parte, porque desde la Ley Orgánica 1/2025 es un requisito para que se admita la demanda (art. 5). Lo preparo para que quede constancia.
Cómo es la revisión
Me mandas el borrador, la nota simple si la tienes y la fecha en que tienes previsto firmar. Antes de empezar te digo qué incluye la revisión y cuánto cuesta, para que decidas sin compromiso. Después lo reviso, te explico lo que he visto y te propongo los cambios que haría, con la redacción concreta si hace falta. Todo se puede hacer a distancia.
Las arras son solo una parte de la compra. Si quieres que te acompañe en toda la operación, hasta la notaría, lo explico en la página de compraventa de vivienda.