Pasos para comprar una vivienda, en el orden correcto

Calcula cuánto puedes gastar, impuestos incluidos

Antes de buscar, ten claro tu presupuesto real. Al precio de la vivienda hay que sumar los impuestos y los gastos de la compra, y no son pocos.

• Impuestos. Si la vivienda es de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, el tipo general es del 7 % (Ley 5/2021 de Tributos Cedidos). En algunos casos puede aplicarse un tipo reducido: lo comprobamos con tu situación concreta. Si es obra nueva, en lugar del ITP pagas el IVA y, además, el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
• Notaría y Registro. La escritura ante notario y la inscripción en el Registro de la Propiedad tienen su coste.
• Gestoría, si encargas a una que tramite los impuestos y la inscripción.

Si necesitas hipoteca, compara las ofertas de varios bancos y pide por escrito sus condiciones y sus gastos antes de comprometerte con ninguna vivienda. Que el banco te la conceda es, además, algo que conviene dejar atado en las arras, como verás en el paso 5.

Busca la vivienda y visítala con calma

Decide la zona según lo que te importa: el trabajo, los colegios, los servicios o el transporte. Para buscar puedes usar portales, agencias inmobiliarias o comprar directamente al propietario. Los pasos legales son los mismos en los tres casos.

En las visitas, fíjate en el estado real de la vivienda: humedades, instalaciones, ventanas, el estado del edificio. Y pregunta desde el principio por los papeles. Si el vendedor tiene a mano la nota simple, el último recibo del IBI y los de la comunidad, todo irá más rápido.

Comprueba la vivienda antes de comprometerte

Este es el paso que más se suele colocar mal. Muchas guías lo ponen después de las arras, cuando ya has pagado la señal. Hazlo antes.

Lo que conviene comprobar:

• Nota simple del Registro de la Propiedad. Es un resumen que dice quién es el titular de la vivienda y qué cargas tiene inscritas, como una hipoteca o un embargo. Comprueba que quien vende es el titular. Se puede pedir en el Registro, también por internet.
• Deudas con la comunidad. Se acreditan con el certificado de deudas de la comunidad de propietarios (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH).
• IBI. Pide el último recibo para comprobar que está pagado.
• Estado técnico. Si tienes dudas sobre el edificio o las instalaciones, encarga una inspección a un técnico.
• Uso turístico, si te interesa. Si piensas alquilarla a turistas, compruébalo antes. En Málaga capital, el Ayuntamiento suspendió las nuevas viviendas turísticas desde el 23 de agosto de 2025, durante un máximo de 3 años, mientras modifica el plan urbanístico. Y desde el 3 de abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio necesita la aprobación previa de 3/5 de los propietarios, que a su vez sumen 3/5 de las cuotas (LPH, arts. 7.3 y 17.12).

Negocia la oferta y deja las condiciones por escrito

Cuando encuentres la vivienda, haz tu oferta. Lo normal es que haya ofertas y contraofertas, muchas veces a través de la agencia. Negocia no solo el precio: también qué se incluye (garaje, trastero, muebles) y las fechas.

Ten en cuenta que cualquier documento que firmes con dinero de por medio, aunque se llame «reserva» o «señal», te compromete. Léelo entero antes de firmarlo y, si tienes dudas, pregunta.

Firma las arras sabiendo qué tipo son

Las arras son la señal que pagas al reservar, y el contrato que las acompaña fija las condiciones de la compra hasta la escritura. Lo más importante es su tipo:

• Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil). Cualquiera de los dos puede echarse atrás. Tú, perdiendo la señal. El vendedor, devolviéndotela duplicada.
• Si no se pactan como penitenciales, no hay esa salida: quien cumple puede exigir que el otro cumpla el contrato o resolverlo con indemnización de daños (art. 1124 del Código Civil).

Antes de firmar las arras, repasa esta lista:

• Que el contrato diga de forma expresa qué tipo de arras son.
• El precio total, el importe de la señal y que la señal se descuente del precio.
• La fecha límite para firmar la escritura.
• Qué pasa con la señal si el banco no te concede la hipoteca.
• Que ya has hecho las comprobaciones del paso 3: nota simple, deudas con la comunidad, IBI y, si te importa, uso turístico.
• Qué se incluye en la venta.

Si después surge un conflicto con las arras, antes de ir al juzgado hay que intentar negociar con la otra parte: desde la Ley Orgánica 1/2025 es un requisito para que se admita la demanda (art. 5).

Si compras obra nueva o sobre plano, pide la garantía

Si compras una vivienda que todavía no está construida, adelantas dinero al promotor. La ley le obliga a garantizar que te devuelve esas cantidades, con los intereses legales, si la obra no sale adelante. Esa garantía es un seguro de caución o un aval bancario, y se exige desde que hay licencia (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, disposición adicional 1.ª). Antes de pagar nada, pide que te la enseñen.

Una vez entregada, la obra nueva tiene además garantías por defectos de construcción: 10 años para los que afectan a la estructura, 3 para los de habitabilidad y 1 para los de acabado, contados desde la recepción de la obra (art. 17 LOE). Cuando aparece el daño, hay 2 años para reclamar (art. 18 LOE).

Firma la escritura ante notario y paga el resto del precio

A veces, antes de la notaría, se firma un contrato privado de compraventa. Si es tu caso, revísalo con el mismo cuidado que las arras.

Antes del día de la firma:

• Pide el borrador de la escritura y léelo con calma.
• Vuelve a comprobar las deudas con la comunidad y el IBI.
• Si la vivienda tiene una hipoteca del vendedor, que quede claro cómo se cancela.

En la notaría, el notario da fe de la escritura. Pagas el resto del precio, descontando la señal, tal y como se haya pactado, y normalmente recibes las llaves.

Paga los impuestos e inscribe la vivienda a tu nombre

Después de firmar, toca pagar el impuesto que corresponda: el ITP si es de segunda mano, o el IVA y el AJD si es obra nueva. El impuesto tiene su propio plazo de presentación, así que no lo dejes para más adelante.

Con el impuesto presentado, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad para que conste que la vivienda es tuya. Pregunta en la notaría o a tu gestoría quién se encarga de cada trámite, para que no quede nada sin hacer.

Cambia los suministros y vigila los primeros meses

Cambia a tu nombre los contratos de agua, luz y gas, y comunica a la comunidad de propietarios que eres el nuevo dueño. Domicilia también el IBI, para no olvidarte del próximo recibo.

Y durante los primeros meses, fíjate en la vivienda. Si aparece un defecto que no se veía al comprar, el plazo para reclamar es corto.

Si compras entre particulares, sin agencia, los pasos son los mismos. Lo único que cambia es que nadie más revisa los papeles contigo, así que conviene que lo haga alguien de tu parte.